بررسی وضعیت اجاره بدون مدت در حقوق مدنی ایران، مصر، فرانسه و فقه اسلامی

چكیده می‎دانیم در عقود معین علاوه بر شرایط عمومی صحت معاملات رعایت قواعد اختصاصی راجع به هر عقد الزامی است عقد اجاره نیز علاوه بر شرایط عمومی صحت معاملات، رعایت یك سلسله قواعد اختصاصی در آن الزامی است از جملة‌اینها تعیین مدت عقد اجاره اسـت كـه

بررسی وضعیت اجاره بدون مدت در حقوق مدنی ایران، مصر، فرانسه و فقه اسلامی

چكیده:

می‎دانیم در عقود معین علاوه بر شرایط عمومی صحت معاملات رعایت قواعد اختصاصی راجع به هر عقد الزامی است. عقد اجاره نیز علاوه بر شرایط عمومی صحت معاملات، رعایت یك سلسله قواعد اختصاصی در آن الزامی است. از جملة‌اینها تعیین مدت عقد اجاره اسـت كـه مـادة 468 ضمانت اجرای عـدم تعییـن مـدت را بـطلان عـقد ذكـر كرده است. البته براین ماده استثنائاتی وارد شده است از جمله مادة 501 قانون مدنی كه مقرر می‎دارد اگر عقد اجاره‎ای منعقد شود و در آن مدت تعیین نشده باشد اما پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار روز، ماه و یا سال تعیین شده باشد مطابق مادة 501 قانون مدنی، عقد اجاره برای مدتی كه برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره تعیین شده است منعقد می‎شود. اما در خصوص مازاد برآن (مدت‎های دوم، سوم و ...) میان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد.

بطور كلی می‎توان گفت كه تعیین مدت در عقد اجاره فی نفسه موضوعیت ندارد بلكه طریقیت دارد و اگر متعاقدین به هر نحو بتوانند موضوع معامله را خواه با ذكر مدت، خواه با تعیین مسافت، خواه با تعیین مقدار كاری كه باید انجام بشود مشخص نمایند عقد اجاره صحیح است. با این تفسیر باید قدری مادة 468 را تعدیل نمود كه می‎توان به مادة 507 توسل جست. این ماده می‎گوید«در اجارة ‌حیوان تعیین منفعت یا با تعیین مدت اجاره است یا به بیان مسافت و محلی كه راكب یا محمول باید به آنجا حمل شود.»

مقدمه:

اجاره، یكی از عقود معین است كه به لحاظ اهمیت آن در نظامهای مختلف حقوقی، قانونگذاران به طور دقیق و مفصل راجع به آن قانون وضع كرده‎اند. عقد اجاره، حلقه اتصال میان مالك عین و متقاضی استفاده از منافع عین است، كه روابط حقوقی آنان را نظم می‎بخشد. تنظیم روابط حقوقی میان موجر و مستأجر به لحاظ ارتباطی كه با نظم عمومی جامعه دارد، آنقدر اهمیت دارد كه دولتها مجبورند هر از چند گاهی با وضع قوانین آمره، علی‎رغم میل متعاقدین، خواستهای خود را برآنان تحمیل كنند.

امروزه رابطة بین موجر و مستأجر فقط یك رابطة خصوصی نیست تا استقرار عدالت معاوضی میان آن دو هدف اصلی قرار گیرد، بلكه موجر و مستأجر در دو طبقه اجتماعی كاملاً متمایز از هم قرار دارند. آنان در برابر هم قرار گرفته‎اند و هر كدام سعی می‎كنند تا كفة ‌ترازو را بیشتر به سمت خود سنگین كند.از یك طرف، موجر سعی می‎كند اجاره بهای بیشتری بگیرد و تمام خواستهای خود را بر مستأجر بینوا تحمیل كند. از طرف دیگر، مستأجر سعی می‎كند كه هر چه كمتر بپردازد و شرایط و امكانات رفاهی را با پرداخت اجاره بهای اندك برای خود فراهم نماید. به همین خاطر، روز بروز نقش میانجیگری دولتها بیشتر می‎شود؛ به طوری كه سعی می‎كنند تا با تدوین و تصویب قوانین عادله، حقوق آن دو را به طور مسالمت‎آمیز فراهم كنند.

در حقوق كنونی، عقد اجاره به لحاظ امری شدن قواعد حاكم برآن و كم‎رنگ شدن تأثیراراده، در بسیاری موارد به صورت سازمان حقوقی مستقل كه به وسیلة‌قوانین اداره می‎شود، درآمده است؛ قالب از پیش تهیه شده‎ای كه موجر و مستأجر فقط می‎توانند به تراضی خود را درون آن جای دهند، بدون آنكه بر سرنوشت آیندة روابط خود حاكم باشند.

عقد اجاره، از عقود معین است. كلیه عقود معین علاوه بر لزوم داشتن شرایط عمومی صحت معاملات باید شرایط خاص صحت آن عقد را نیز داشته باشند. عقد اجاره نیز در كنار قواعد عمومی معاملات، قواعد ویژه‎ای دارد كه دیگر عقود فاقد آن است. یكی از اركان عقد اجاره، تعیین مدت است، یعنی، در كنار دیگر شرایط صحت معاملات در عقد اجاره، لازم است متعاقدین مدت عقد را تعیین كننده حال، اگر عقد اجاره‎ای منعقد شود و متعاقدین اصولاً نخواستند مدت عقد را مشخص كنند. یا اینكه فراموش نمودند مدت عقد را معیین كنند، آیا چنین عقدی را باید صحیح بدانیم یا باطل؟

از آنجا كه جواب این سؤال شقوق و فروض مختلفی دارد و نظامهای حقوقی ایران، مصر و فرانسه تدابیر مختلفی اندیشید‎ه‎اند، موضوع را در سه مبحث بررسی می‎كنیم.

مبحث اول، به بررسی عقد اجاره‎ای كه مدت آن تعیین نشده و متعاقدین پرداخت اقساط مال‎الاجاره را از قرار روز، ماه یا سال تعیین نكرده‎اند، اختصاص یافته است.

مبحث دوم، به بررسی عقد اجاره‎ای كه مدت آن تعیین نشده، لیكن متعاقدین پرداخت اقساط مال‎الاجاره را از قرار روز و ماه یا سال تعیین كرده‎اند، می‎پردازد.

در مبحث سوم، پایان عقد اجارة بدون مدت بررسی می‎شود.

ذكر نشدن مدت:

فلسفة تعیین مدت در عقد اجاره، معلوم و معین كردن مورد معامله است. از آنجا كه براساس بند 3 مادة 190 قانون مدنی، یكی از شرایط صحت معامله، معلوم و معین نمودن مورد معامله است، این امر از طرق مختلف از قبیل: تعیین مدت، تعیین مسافت در اجارة‌حیوان و حمل ونقل، و تعیین عمل در اجارة اشخاص صورت می‎گیرد. حال اگر متعاقدین مدت اجاره‎ای را كه مقدار منفعت فقط از طریق تعیین مدت مشخص می‎گردد ذكر ننمایند، آیا چنین عقد اجاره‎ای صحیح خواهد بود؟

در حقوق ایران علاوه براینكه مطابق قواعد عمومی می‎توان بطلان چنین عقدی را به اثبات رساند، قانونگذار درماده 468 قانون مدنی مقرر كرده است:

«در اجارة اشیاء، مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است».

از آنجا كه مادة 468 فقط در خصوص ضرورت تعیین مدت در اجارة اشیاء وضع شده است، آیا می‎توان گفت كه از مفهوم این ماده استنباط می‎شود كه در اجارة حیوان و اجارة اشخاص، تعیین مدت ضرورتی ندارد؟

در جواب می‎گوییم كه این استنباط صحیح نیست، زیرا در اجارة اشیاء به زعم قانونگذار تنها راه تعیین منفعت، ذكر مدت است. بنابراین اگر در اجارة‌اشیاء كه مقدار منفعت فقط از طریق تعیین مدت صورت می‎گیرد متعاقدین مدت را ذكر نكنند،‌عقد اجاره باطل خواهد بود.

اما، ایرادی كه در اینجا وجود دارد این است كه در اجارة اشیاء، تنها راه تعیین میزان منفعت تعیین مدت نیست، بلكه از دیگر طرق از جمله تعیین مسافت در اجارة‌وسایل حمل و نقل نیز می‎توان مقدار منفعت مورد اجاره را مشخص نمود. دلیل این نقص در قانون ایران، به خاطر آن است كه مواد راجع به عقد اجاره، از فقه امامیه و از كتابهایی همچون: شرح لمعه و شرائع اتخاذ شده است. طبیعتاً، كتب فقهای قدیم، حاوی موضوعات مبتلا به آن زمان است و عقود اجاره‎ای كه مورد آن وسایل پیشرفتة حمل و نقل از قبیل: هواپیما، قطار و اتومبیل بوده، وجود نداشته است. لذا، اینك جای آن دارد كه با اجتهاد و وضع قوانین جدید، نقص قانونگذاری قدیم جبران شود.

بنابراین، به طور كلی می‎توان گفت كه در اجارة‌اشیاء صرف ذكر نشدن مدت، موجب بطلان عقد اجاره نیست؛ زیرا مانند اجارة حیوان و اشخاص، است مقدار منفعت از طریق غیر از تعیین مدت مشخص شده باشد. لذا، ذكر نشدن مدت در صورتی موجب بطلان عقد اجاره است، كه موجب جهل به مقدار منفعت شده باشد.

در حقوق مصراین بحث این گونه آمده است كه هرگاه متعاقدین مدت عقد را ذكر ننمایند، همچنین پرداخت اقساط مال الاجاره از قرار روز، ماه یا سال را مقرر نكنند یا به طور كلی متعاقدین مدت و اجرت را مشخص نكنند، در این صورت ابتدائاً پرداخت اجاره بها از طریق تعیین اجرة‎المثل و مطابق عرف معمول مشخص می‎شود، و سپس مدت عقد براساس مواعدی كه عرف برای پرداخت اجاره بها تعیین می‎كند، مشخص می‎شود. مادة 562قانون مدنی كشور مصر مقرر می‎دارد:

برچسب ها : بررسی وضعیت اجاره بدون مدت در حقوق مدنی ایران، مصر، فرانسه و فقه اسلامی , دانلود مقاله بررسی وضعیت اجاره بدون مدت در حقوق مدنی ایران، مصر، فرانسه و فقه اسلامی , خرید مقاله بررسی وضعیت اجاره بدون مدت در حقوق مدنی ایران، مصر، فرانسه و فقه اسلامی , دانلود تحقیق بررسی وضعیت اجاره بدون مدت در حقوق مدنی ایران، مصر، فرانسه و فقه اسلامی , بررسی وضعیت اجاره بدون مدت در حقوق مدنی ایران , بررسی وضعیت اجاره بدون مدت در حقوق مدنی مصر